Für die Erfassung von Vereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern werden in der Praxis meist die vermieterfreundlichen Musterverträge des Rats für Immobilien (ROZ) verwendet. Das neueste Modell für sogenannte 290-Geschäftsräume (wie Läden und Restaurants) stammt aus dem Jahr 2012 und wurde kürzlich, nach mehr als 10 Jahren, aktualisiert. Was sind die wichtigsten Änderungen?
Umsatzabhängige Miete
Ein separater Anhang des neuen Modells enthält eine umfassende Bestimmung zur Vereinbarung einer umsatzabhängigen Miete. Die Kopplung der Miete an den erzielten Umsatz verschafft Mietern in weniger guten Zeiten etwas mehr Luft und lässt Vermieter in guten Zeiten profitieren. Die ROZ-Bestimmung hilft den Parteien, gute Vereinbarungen zu treffen und kann als Ersatz für Artikel 4 dienen.
Ladenöffnungszeiten
Ab dem 1. Januar 2022 wird das Ladenöffnungszeitengesetz geändert, so dass Vermieter von Einzelhandelsgeschäften die vorgeschriebenen Öffnungszeiten eines Ladens nicht mehr einseitig ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters ändern können.
Das neue Modell enthält nun eine Bestimmung, in der die genauen Öffnungszeiten eingetragen werden können, damit der Mieter ausdrücklich zustimmt. Es besteht die Verpflichtung, diese Öffnungszeiten einzuhalten
Staatliche Maßnahmen
Das neue ROZ-Modell sieht in Artikel 14 vor, dass die Parteien Konsultationen aufnehmen, wenn der Mieter einen Schaden erleidet, weil die Nutzung des Pachtobjekts und/oder die Ausübung des Mietvertrags durch allgemein geltende staatliche Maßnahmen (wie z. B. in der Corona-Periode) erheblich eingeschränkt wird, die so beschaffen sind, dass eine unveränderte Aufrechterhaltung des Mietvertrags gegen die Angemessenheit und Billigkeit verstößt. In diesem Artikel heißt es auch, dass der Mieter, solange keine (anderen) Vereinbarungen getroffen wurden, die Miete einfach weiterzahlen muss.
In der Corona-Zeit hatten die Mieter wegen der Schließung Zahlungsschwierigkeiten, aber gleichzeitig mussten sie die Miete weiter zahlen. Der Vermieter kann sich nun nicht mehr damit begnügen, den Mieter auf seine Zahlungsverpflichtung hinzuweisen, sondern muss sich auf eine Beratung einlassen. In einer solchen Situation kann ein Mieter nicht einfach einseitig die Miete aussetzen, um eine Einigung mit dem Vermieter zu erzwingen.
Nachhaltigkeit
Artikel 15 des neuen Modells enthält eine umfangreiche Regelung zur Nachhaltigkeit. Ausgangspunkt ist nun, dass die Parteien vorgängig Vereinbarungen zur Nachhaltigkeit treffen, die dem Mietvertrag beigelegt werden. Das Modell knüpft auch (bereits) an die Regelung zur Energieeffizienz des Mietobjekts (Energielabel) an.
Das bisherige Modell enthielt lediglich eine unverbindliche Bestimmung, in der die Parteien die Bedeutung der Nachhaltigkeit anerkennen und sich verpflichten, sich gegenseitig bei der Erreichung gemeinsamer Ziele in diesem Bereich zu unterstützen.
Umweltgesetz
Das neue Modell enthält auch eine Regelung im Vorgriff auf das Inkrafttreten des Umweltgesetzes. Soweit Begriffe und/oder Bestimmungen im Mietvertrag nicht mit den Begriffen des Umweltgesetzes übereinstimmen oder nicht mit ihnen übereinstimmen, sind die Begriffe und/oder Bestimmungen in diesem Mietvertrag so auszulegen, dass ihre Bedeutung so weit wie möglich der Bedeutung entspricht, die diese Begriffe und/oder Bestimmungen vor dem Inkrafttreten des neuen Umweltgesetzes hatten.
Sonderbestimmungen
Schließlich enthalten Artikel 17 und folgende Textvorschläge für den Fall, dass die Parteien Vereinbarungen über die Bereitstellung von Daten, den Energie- und/oder Wasserverbrauch, die Verarbeitung personenbezogener Daten und die Möglichkeit der elektronischen Unterzeichnung des Mietvertrags treffen wollen.
Möchten Sie mehr erfahren oder haben Sie Fragen zu Ihrem Mietvertrag? Dann wenden Sie sich bitte unverbindlich an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter und halten Sie über weitere Entwicklungen auf dem Laufenden!