Mieter von Gewerberäumen müssen aufgrund der hohen Inflation hohe Mietindexierungen hinnehmen. Der Mietanstieg für Wohnungen (im freien Sektor) ist durch eine Gesetzesänderung ab dem 1. Januar 2023 gedeckelt worden. Wie sieht es damit bei der Miete von Geschäftsräumen aus?
ROZ-Modell
Um die jährliche Mieterhöhung zu ermitteln, müssen die Vereinbarungen im Mietvertrag geprüft werden. In der Praxis sind der ROZ-Mustervertrag und seine allgemeinen Bestimmungen weit verbreitet. Aus diesen allgemeinen Bestimmungen ergibt sich, dass die Miete jährlich auf der Grundlage des monatlichen Preisindexes gemäß dem vom niederländischen Statistikamt (CBS) veröffentlichten Verbraucherpreisindex für alle Haushalte (VPI) indexiert werden kann, der wiederum in direktem Zusammenhang mit der Inflation steht. Auf der CBS-Website finden Sie ein Berechnungstool, mit dem Sie die Erhöhung anhand der korrekten Daten berechnen können.
Verbraucherpreisindex
Der Verbraucherpreisindex ist die Indexzahl, die die Preisentwicklung eines Warenkorbs von Waren und Dienstleistungen widerspiegelt, die im Durchschnitt von allen Haushalten in den Niederlanden gekauft werden. Der Waren- und Dienstleistungskorb umfasst Nahrungsmittel, Energie, langlebige Güter wie Haushaltsgeräte und Autos sowie einige staatliche Dienstleistungen. Im vergangenen Jahr war die Inflation vor allem auf die gestiegenen Energiepreise zurückzuführen.
Die Indexierungsklausel in den meisten Mietverträgen zielt darauf ab, die gestiegenen Eigentümerkosten auszugleichen. Der Verbraucherpreisindex ist in der Regel ein guter Anhaltspunkt für die Berechnung dieser Kosten. Bei extremer Inflation führt die Indexierung derzeit häufig zu einer Mieterhöhung von 10 % oder mehr.
Viele Mieter finden diese Erhöhung unangemessen und protestieren dagegen. Nach dem Mietvertrag hat der Vermieter jedoch das Recht, die Miete auf diese Weise anzupassen. Anders als bei Wohneigentum ist die Mieterhöhung nicht durch den Gesetzgeber gedeckelt.
Kerninflation
Mehrere Industrie- und Dachverbände haben gefordert, bei der Indexierung der Mieten die Kerninflationsrate anstelle des VPI zu verwenden. Die Kerninflationsrate ist niedriger als der VPI, da diese Zahl preisempfindliche Komponenten wie Lebensmittel und Energie ausschließt. Die Kerninflationsrate würde daher ein besseres Bild der "realen" Inflation vermitteln. (Die Kerninflation lag im Oktober 2022 bei 5,3 %). Lebenshaltungskosten und Energiekosten werden meist schon vom Mieter getragen. Eine Mietindexierung, die diese Kostensteigerung einschließt, würde den Mieter möglicherweise doppelt benachteiligen. Darüber hinaus wird eine Indexierung auf der Grundlage dieser hohen Inflation dauerhafte Folgen haben, da in den folgenden Jahren diese neue, stark gestiegene Miete als Grundlage für die dann geltende Indexierung dienen wird.
Unvorhergesehene Umstände?
Als die meisten Mietverträge abgeschlossen wurden, war diese extreme Inflation noch nicht absehbar. Ausgangspunkt ist, dass die Parteien eine Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex vereinbart haben, aber es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die derzeitige Inflation als unvorhergesehener Umstand im Sinne von Artikel 6:258 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs angesehen werden kann, der eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht. Eine unveränderte Fortführung des Mietverhältnisses ist dem Mieter dann nach den Maßstäben der Angemessenheit und Billigkeit nicht zuzumuten. In Coronazeit führte dies zu einer Anpassung der Miete, aber im Zusammenhang mit der Indexierung ist dies noch nicht klar.
ins Beratungsgespräch treten
Für den Moment lautet der Rat: Führen Sie als Mieter und Vermieter Gespräche über den Umfang der Mietindexierung und versuchen Sie, eine Mietanpassung zu erreichen, die der erhöhten Belastung des Vermieters gerecht wird, den Mieter aber nicht unangemessen benachteiligt.
Ein Vermieter kann von einem (teilweisen) Verzicht auf die jährliche Mieterhöhung profitieren, beispielsweise wenn der Mieter die geänderte Miete nicht mehr aufbringen kann. Ob ein anderer Mieter in der Lage wäre, den geänderten Preis zu zahlen, ist fraglich. Für den Vermieter ist es möglicherweise nicht einfach, einen neuen Mieter zur gleichen Miete zu finden, und der Vermieter profitiert nicht von einer leer stehenden Immobilie. Es kann daher ratsam sein, einvernehmliche Regelungen zu treffen, was jedoch die Bereitschaft beider Parteien voraussetzt.
Haben Sie Fragen oder wünschen Sie eine Beratung zu einer Mietänderung oder zu anderen Mietangelegenheiten? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.