Mängel an der Mietsache führen häufig zu Diskussionen zwischen Mieter und Vermieter. Wenn der Vermieter die Mängel nicht oder nicht schnell genug behebt, wird der Mieter bald die Miete nicht mehr zahlen, um den Vermieter unter Druck zu setzen. Ist dies ein sinnvoller Ansatz?

Was ist ein Mangel?

Ein Mangel ist ein Zustand oder eine Eigenschaft einer Immobilie oder ein anderer Umstand, den der Mieter nicht zu vertreten hat und der dazu führt, dass die Immobilie dem Mieter nicht die Vorteile bietet, die er bei Vertragsabschluss von einer gut gepflegten ähnlichen Immobilie erwarten kann. Von einem Mangel kann nicht die Rede sein, wenn die Nutzungseinschränkung durch einen Umstand verursacht wird, den der Mieter selbst zu verantworten hat, z. B. wenn Feuchtigkeit und Schimmelprobleme entstehen, weil der Mieter nicht ausreichend lüftet.

Der Vermieter ist nicht für die gesamte Instandhaltung verantwortlich. Der Mieter ist für die Durchführung der so genannten "Kleinreparaturen" verantwortlich. Eine Aufzählung dessen, was darunter fällt, findet sich in der "Verordnung über kleine Reparaturen". Zum Beispiel Streichen oder Tapezieren von Innenwänden, Gartenpflege, Toiletten- und Duscharmaturen und Erneuerung von Teilen wie Scharnieren und Schlössern. Der Mietvertrag darf hiervon nicht zum Nachteil des Mieters abweichen. Anders verhält es sich bei Geschäftsräumen, wo ein vertraglicher Ausschluss von Mängeln zulässig ist.

Handlungspflicht des Mieters

Stellt der Mieter einen Mangel fest, so ist er verpflichtet, diesen zunächst dem Vermieter zu melden und ihm Gelegenheit zu geben, den Mangel zu beheben. Meldet der Mieter den Mangel nicht unverzüglich, so haftet er für den Schaden, der durch diese Nachlässigkeit entsteht, zum Beispiel bei einem Leck. Dies gilt als Verstoß gegen die Pflicht, sich wie ein guter Mieter zu verhalten. Ein Vermieter muss Mängel nicht beseitigen, wenn dies unmöglich ist oder mit so hohen Kosten verbunden ist, dass sie dem Vermieter nicht zugemutet werden können. Dies wird jedoch nicht schnell der Fall sein.

Handlungsmöglichkeiten des Mieters

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter sich weigert, einen Mangel zu beseitigen oder wenn die Arbeiten erfolglos sind?

1. Kann der Vermieter den Mangel beheben, tut dies aber nicht innerhalb einer angemessenen Frist, so kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beheben. Die dafür anfallenden angemessenen Kosten können von der Miete abgezogen werden. Achtung: Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Mieter zu Unrecht Kosten von der Miete abgezogen hat, kann dies einen Vertragsbruch mit allen Konsequenzen darstellen!
2. Darüber hinaus kann der Mieter eine anteilige Minderung der Miete verlangen.
   Bitte beachten Sie: Eine Mietminderung darf nicht willkürlich vorgenommen werden. Ein Antrag auf Mietminderung sollte bei Gericht eingereicht werden. Voraussetzung für das Recht auf Mietminderung ist, dass der Vermieter über das Vorhandensein des Mangels informiert wurde und die Möglichkeit hatte, ihn zu untersuchen.
3. Der Mieter kann auch, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist, die Miete ganz oder teilweise aussetzen. Achtung: Dies bedeutet nur einen Zahlungsaufschub bis zur Behebung des Mangels, keinen Aufschub! Nach der Beseitigung des Mangels muss die Miete rückwirkend in voller Höhe gezahlt werden. Eine unverhältnismäßige Aussetzung kann auch zur Auflösung des Mietvertrags führen.
4. Wenn der Mangel so schwerwiegend ist, dass die Nutzung des Mietobjekts (fast) vollständig weggefallen ist, z. B. durch einen Brand, kann der Mietvertrag unter bestimmten Voraussetzungen aufgelöst werden.
5. Schließlich hat der Mieter das Recht, eine Entschädigung zu verlangen, wenn er durch den Mangel einen Schaden erlitten hat, z. B. einen direkten Sachschaden. Eine Entschädigung liegt vor, wenn der Vermieter für das Auftreten des Mangels haftet oder den Mangel vor Beginn des Mietverhältnisses kannte oder hätte kennen müssen.

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Haben Sie einen Konflikt mit Ihrem Mieter oder Vermieter wegen Mängeln an der Mietsache oder brauchen Sie Hilfe bei der Festlegung von Vereinbarungen in einem (Miet-)Vertrag? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.