Am 1. Juli 2023 trat das Gesetz über gute Vermieterschaft in Kraft. Dieses Gesetz zielt darauf ab, unerwünschte Praktiken von Vermietern zu bekämpfen und Diskriminierung und Einschüchterung auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden. Die Gemeinden haben mehr Befugnisse erhalten, um gegen fehlbare Vermieter vorzugehen. Sie können Bußgelder verhängen, eine Genehmigungspflicht einführen und die Verwaltung einer vermieteten Immobilie übernehmen.

Regeln für gute Vermieter

Nach dem neuen Gesetz bedeutet gute Vermieterschaft:

1. Der Vermieter darf den Wohnungssuchenden nicht diskriminieren;
2. Der Vermieter darf den Mieter nicht einschüchtern;
3. Der Vermieter darf höchstens 2 Monatsmieten als Kaution verlangen;
4. Die Vereinbarungen mit dem Mieter müssen schriftlich in einem Mietvertrag festgehalten werden;
5. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich über seine Rechte und Pflichten, die Vereinbarungen zur Kaution und die Regelungen zu den Nebenkosten, die Kontaktdaten des Hausmeisters und die Kontaktdaten der örtlichen Hotline für unerwünschtes Vermieterverhalten informieren;
6. Der Vermieter darf dem Mieter keine unangemessenen Nebenkosten in Rechnung stellen;
7. Der Vermittler des Vermieters darf dem Mieter keine Vermittlungsgebühren in Rechnung stellen;
8. Bei der Vermietung an Wanderarbeitnehmer gelten zusätzliche Regeln (der Mietvertrag muss vom Arbeitsvertrag getrennt sein und Informationen über allgemeine Rechte und Pflichten müssen in einer Sprache angeboten werden, die der Wanderarbeitnehmer versteht oder bevorzugt);
9. Der Vermieter muss über eine Mietgenehmigung verfügen, wenn die Gemeinde dies verlangt.
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Die meisten dieser Punkte sprechen für sich selbst. Die Punkte 1 und 9 werden im Folgenden näher erläutert.

Maßnahmen zur Bekämpfung von Diskriminierung

Der Vermieter muss ein klares und transparentes Auswahlverfahren anwenden und bekannt machen. Bei öffentlichen Wohnungsangeboten müssen objektive Auswahlkriterien verwendet und bekannt gegeben werden. Die Auswahl des ausgewählten Mieters muss gegenüber den abgelehnten Mietkandidaten begründet werden.

Gemeinden, die von der Befugnis Gebrauch machen, Vermietern und Mietvermittlern eine Modus-operandi-Verpflichtung aufzuerlegen, sind verpflichtet, eine Meldestelle einzurichten. Bei Nichteinhaltung der Verhaltensregeln oder mangelhafter Vermieterschaft können Mieter oder Wohnungssuchende dies der Gemeinde auf zugängliche Weise (anonym und kostenlos) melden. Als Reaktion auf eine Meldung kann die Gemeinde entweder selbst für die Einhaltung der Vorschriften sorgen oder dem Mieter helfen, eine Stelle zu finden, die ihm weiterhelfen kann.

Mietlizenz

Die Gemeinden werden die Befugnis erhalten, eine Mietlizenz einzuführen. Die Gemeinde muss dann bestimmte Gebiete ausweisen und Kategorien von Wohnräumen definieren, für die die Lizenzpflicht gilt. Dies kann z. B. in Stadtteilen geschehen, in denen die sozioökonomisch schwache Position der dort lebenden Mieter missbraucht wird. Durch die Einführung einer Mietlizenz können die Gemeinden den Vermietern Anforderungen hinsichtlich der Instandhaltung und der Höchstmiete auferlegen.

Sanktionen

Die im Gesetz über gute Vermieterschaft enthaltenen Vorschriften werden von der Gemeinde durchgesetzt. Die Gemeinde kann bei einem einmaligen Verstoß ein Bußgeld von bis zu 22 500 € und bei wiederholten Verstößen von bis zu 90 000 € verhängen.

Es kann auch ein Strafbefehl oder Verwaltungszwang verhängt werden. Der Vermieter kann so gezwungen werden, den Verstoß rückgängig zu machen.

Die Gemeinden können darüber hinaus in Stadtvierteln mit Mietgenehmigung, in denen Probleme aufgetreten sind, eine Genehmigung verweigern oder die Mietgenehmigung des Eigentümers widerrufen.

Eine sehr drastische Maßnahme ist die Anwendung einer so genannten "Verwaltungsübernahme". Die Gemeinde kann dann die Verwaltung der vermieteten Immobilie übernehmen, wobei z. B. die Miete neu festgesetzt und die Mietzahlungen von der Gemeinde eingezogen werden können. Die Gemeinde kann dem Vermieter auch eine Verwaltungsgebühr in Rechnung stellen und diese Gebühr mit den Mietzahlungen verrechnen.

Inkrafttreten

Das Gesetz ist am 1. Juli 2023 in Kraft getreten. Die Vorschriften gelten weitgehend nur für neue Mietverträge, die ab dem 1. Juli 2023 abgeschlossen werden. Für die Informationspflicht gegenüber Mietern in bereits abgeschlossenen Mietverträgen gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes. Wenn die Gemeinde eine Mietverordnung erlässt, kann die Genehmigungspflicht für laufende Mietverträge in Kraft treten. Hierfür gilt eine Übergangsfrist von 6 Monaten.

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