Das Landgericht Rotterdam hat kürzlich einen VvE-Verwalter zur Zahlung von erheblichem Schadenersatz an die VvE verurteilt, weil der Verwalter bei der Beschaffung von kollektiver Energie nicht die Sorgfalt eines guten Unternehmers angewandt hatte. Was stand hier auf dem Spiel?
Der Sachverhalt
Seit dem 1. Mai 2015 verwaltet ein Verwalter den VvE auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen VvE-Verwaltungsvertrags. In diesem Vertrag ist unter anderem festgelegt, dass der Verwalter gegenüber dem Verband verpflichtet ist, seine Arbeit rechtzeitig, ordnungsgemäß und sorgfältig auszuführen und dabei die Bestimmungen des Vertrags, des Spartenvertrags, der Spartenordnung und die Anweisungen der Mitgliederversammlung zu berücksichtigen.
In der Vereinbarung ist auch festgelegt, dass der Verwalter, wenn er seine Aufgaben als VvE-Verwalter nicht so wahrnimmt, wie man es von einer guten VvE-Verwaltungsorganisation erwarten kann, oder entgegen den Bestimmungen der Vereinbarung, für alle daraus entstehenden Schäden für den Verband und für Dritte haftet.
Im Jahr 2017 schlug der Verwalter dem VvE vor, Strom und Gas gemeinsam mit anderen ihm angeschlossenen Eigentümergemeinschaften einzukaufen, um Kosten zu sparen. Die Mitgliederversammlung beauftragte den VvE-Vorstand, einen mehrjährigen Vertrag für den Strom- und Gasverbrauch abzuschließen. In der Folge wurden ein Stromliefervertrag und ein Gasliefervertrag für den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2020 zwischen dem VVE und Eneco geschlossen.
Im Sommer 2020 kündigte der Verwalter die Möglichkeit an, die Tarife für einen längeren Zeitraum festzulegen, der möglicherweise noch niedriger als der derzeitige sein würde. Um dies zu erreichen, wurde eine erweiterte Genehmigung beantragt.
Daraufhin erklärte der VvE, er habe festgestellt, dass es nicht viel Wettbewerb gebe und dass Eneco sich mehr Mühe hätte geben können, und wollte daher die Tarife selbst prüfen.
Nach einem Erinnerungsschreiben des Verwalters erklärte sich der Bauausschuss bereit, einen Vertrag über ein, zwei oder drei Jahre abzuschließen, wenn dies günstiger als die derzeitigen Tarife sei und der Vertrag vor dem 1. September, vorzugsweise früher, abgeschlossen werde.
Im Dezember gab der Verwalter bekannt, dass er neue Jahresverträge mit Eneco abgeschlossen hat, die bis 2021 eine durchschnittliche Preissenkung von über 13 % (ohne Steuern und Zuschläge) bewirken werden. Im Anschluss an diese Nachricht fragte der VvE den Verwalter, wann die Verträge denn nun abgeschlossen worden seien. Nach Ansicht des VVE könnte nämlich auch anderswo ein Vertrag ohne gemeinsame Beschaffung abgeschlossen werden, wenn der Preis sogar um mehr als 2 Cent niedriger wäre. Es stellte sich dann heraus, dass Eneco einen fast doppelt so hohen Preis verlangte, nämlich 0,3227 € statt 0,15922 € pro m3.
Es stellte sich schließlich heraus, dass dies an der Art des Gasanschlusses lag, so dass der VVE den gemeinsamen Einkauf gar nicht nutzen konnte.
Nach Rücksprache zwischen dem Verwalter, dem VvE und Eneco wurde anschließend ein neuer Gasliefervertrag für den Zeitraum von 2022 bis 2025 abgeschlossen. Für das Lieferjahr 2021 wurde von Eneco als Entgegenkommen rückwirkend ein Tarif von 0,24289 € pro m3 Gas berechnet.
Das Verfahren
Der VvE ließ es jedoch nicht dabei bewenden und leitete ein Verfahren gegen den Verwalter ein. Die Klage lautete, das Gericht solle feststellen, dass der Verwalter den mit dem VvE geschlossenen Verwaltungsvertrag schuldhaft nicht eingehalten habe und daher dem VvE gegenüber schadensersatzpflichtig geworden sei. Er forderte außerdem Schadensersatz in Höhe von 145.960,84 €, hilfsweise 118.835,54 €, hilfsweise einen vom Gericht nach billigem Ermessen zu bestimmenden Betrag, zuzüglich Zinsen und außergerichtlicher Kosten.
Nach Ansicht des VvE hatte der Verwalter nicht so gehandelt, wie man es von einem vernünftig handelnden, einigermaßen kompetenten Verwalter einer Eigentümergemeinschaft erwarten kann. Der VvE hatte den Verwalter angewiesen, einen möglichst günstigen mehrjährigen Energieliefervertrag abzuschließen. Der Verwalter hatte jedoch das Gegenteil getan. Er hatte dem VvE eine falsche kollektive Beschaffungsoption vorgelegt und dann durch eine nachlässige und intransparente Kommunikation Fehler auf Fehler gehäuft. Infolge der Handlungen des Verwalters wird der VvE im Zeitraum 2021 bis 2025 viel mehr für Gas bezahlen müssen, als wenn der Verwalter seine Arbeit ordnungsgemäß ausgeführt hätte.
Der Verwalter beantragte, die Klage abzuweisen und dem VvE die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
Urteil des Gerichts
Das Gericht stellte zunächst fest, dass der Verwaltungsvertrag ein Dienstleistungsvertrag ist. Der Verwaltungsvertrag beziehe sich nämlich auf Tätigkeiten, die der Verwalter außerhalb eines Arbeitsvertrags auszuführen habe und die nicht in der Ausführung eines materiellen Werks, der Lagerung von Waren, der Veröffentlichung von Werken oder der Beförderung oder Veranlassung der Beförderung von Personen bestünden (Artikel 7:400 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs).
Bei einem Dienstleistungsvertrag muss der Auftragnehmer (der Geschäftsführer) bei seiner Tätigkeit die Sorgfalt eines guten Unternehmers walten lassen (Artikel 7:401 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Er muss so handeln, wie es ein einigermaßen kompetenter und vernünftig handelnder Fachmann tun würde. Ob er dies in einer bestimmten Situation getan hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Zunächst warf der VvE dem Verwalter vor, dass er dem VvE den kollektiven Energieeinkauf im Juni 2020 angeboten hatte, obwohl er dafür nicht in Frage kam. Das Gericht verstand diesen Vorwurf so, dass er sich nur auf den Kauf von Gas bezog. Es war zwischen den Parteien unstrittig, dass der VvE mit Eneco einen neuen Stromliefervertrag auf der Grundlage des gemeinsamen Einkaufs abgeschlossen hatte.
Es wurde festgestellt, dass der Verwalter im Jahr 2017 erstmals den kollektiven Einkauf von Gas (und Strom) angeboten hatte. Daraufhin wurde mit Eneco ein Gaslieferungsvertrag geschlossen. Nach Angaben des Verwalters wurde dieser Vertrag nicht auf der Grundlage eines kollektiven Einkaufs, sondern auf der Grundlage eines separaten Angebots geschlossen. Dieser bezog sich auf die Art des Gasanschlusses in der Wohnanlage. Der VVE hatte in der Anhörung erklärt, dass der Verwalter diesen Vertrag mit Eneco seinerzeit selbst im Namen des VVE abgeschlossen hatte, so dass er gewusst haben musste, dass es sich um einen maßgeschneiderten Gasliefervertrag handelte. Dies wurde auch vom Verwalter nicht bestritten. Das Gericht ging daher davon aus, dass der Verwalter zum Zeitpunkt des Angebots zur kollektiven Gas- und Strombeschaffung im Juni 2020 wusste, dass der VvE möglicherweise nicht für eine kollektive Gasbeschaffung in Frage kommt.
Es ist auch nicht erwiesen, dass der Verwalter um Juni 2020 herum untersucht hat, ob die VvE für den kollektiven Gaseinkauf in Frage kommen würde. Es hat auch nicht den Anschein, dass der Verwalter den VvE darüber informiert hat, dass das Angebot für den kollektiven Kauf von Energie nur für Strom gilt, oder dass der Verwalter, nachdem der VvE den Verwalter zum Kauf von Energie ermächtigt hatte, Anstrengungen unternommen hat, ein separates Angebot für einen neuen Gasvertrag im Namen des Gasanschlusses des VvE einzuholen. Im Dezember 2020 habe der Verwalter dem Europarat mitgeteilt, dass ein neuer Vertrag über die Lieferung von Strom und Gas abgeschlossen worden sei. Der Verwalter hatte in diesem Schreiben nicht geschrieben, dass dies für den VvE nur für Strom gelte. Es war auch nicht ersichtlich, dass der Verwalter die VvE anderweitig darüber informiert hatte, dass kein Vertrag für die Lieferung von Gas abgeschlossen worden war. Erst im April 2021 wurde klar, dass überhaupt kein neuer Gasliefervertrag mit Eneco abgeschlossen worden war, weil der VvE im Zusammenhang mit seinem Gasanschluss nicht für den kollektiven Bezug von Gas in Betracht kam.
Nach Ansicht des Gerichts hatte der Verwalter nicht die Sorgfalt eines ordentlichen Unternehmers walten lassen, indem er dem VvE ein (bedingungsloses) Angebot zum kollektiven Gasbezug unterbreitete, obwohl er wusste, dass der VvE (möglicherweise) nicht dazu berechtigt war, und den VvE in der Annahme beließ, dass dies schließlich realisiert würde. Der Verwalter hatte somit vorwerfbar gegen seine Pflichten als Unternehmer verstoßen und wurde daher für den Schaden haftbar gemacht, der dem VvE dadurch entstanden war.
Schätzung des Schadenersatzes
Um den Umfang des Schadens des VvE infolge der schuldhaften Verletzung zu bestimmen, musste nach Ansicht des Gerichts ein Vergleich zwischen der aktuellen Situation und der hypothetischen Situation angestellt werden, dass der Verwalter dem VvE im Juni 2020 keinen gemeinsamen Gasbezug angeboten hätte. Bei der Schätzung des Schadens reicht es aus, dass das Vorhandensein des Schadens plausibel ist, woraufhin er, wenn sein Umfang nicht genau bestimmt werden kann, durch Schätzung ermittelt werden kann.
Zwischen den Parteien war unstreitig, dass die Sachlage so war, dass sich der VvE schließlich auf einen Gaslieferungstarif von 0,24289 €/m3 für das Jahr 2021 und 0,42701 €/m3 für den Zeitraum von 2022 bis 2025 einigte.
Das Gericht hielt es für plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation selbst einen neuen Gasliefervertrag zu 0,13714 € pro m3 für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 abgeschlossen hätte.
Das Gericht hielt es nicht für plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation einen mehrjährigen Gaslieferungsvertrag abgeschlossen hätte. Schließlich war der angegebene Betrag von 0,13714 € der niedrigste Preis, den der VvE seit geraumer Zeit erhalten konnte, und dieser Preis galt für eine Vertragsdauer von einem Jahr.
Dies bedeutete, dass der VvE selbst in der hypothetischen Situation Ende 2021 den Gastarif für die Zeit nach dem 1. Januar 2022 neu hätte aushandeln müssen. Es wurde festgestellt, dass der VvE in der aktuellen Situation im November 2021 mit Eneco einen Tarif von 0,42701 € für den Zeitraum 2022 bis 2025 vereinbart hatte. Angesichts der Entwicklungen auf dem Gasmarkt war es nicht plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation niedrigere Preise als 0,42701 € pro m3 für diesen Zeitraum ausgehandelt hätte. Dies bedeutet, dass der VvE im Zeitraum 2022 bis 2025 keinen Schaden erlitten hat bzw. erleiden wird.
Auf dieser Grundlage schätzte das Gericht den Schaden für das Jahr 2021 auf 14.617,88 €. Der Verwalter wurde zur Zahlung dieses Betrags zuzüglich gesetzlicher Zinsen, außergerichtlicher Kosten in Höhe von 921,18 € und Gerichtskosten in Höhe von 4.141,41 € verurteilt.
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