Haftung von NVM-Immobilienmakler

Das Berufungsgericht in Amsterdam entschied, dass ein NVM-Immobilienmakler gegenüber den Käufern eines Hauses haftet, weil er entgegen den so genannten Vermessungsvorschriften die Nettogrundfläche des Hauses falsch angegeben hatte. Der Immobilienmakler legte Kassationsbeschwerde ein.

Was stand hier auf dem Spiel?

Im Jahr 2010 erarbeitete die Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (im Folgenden: NVM) eine Messanweisung zur Bestimmung der Nutzfläche, die auf der NEN-Norm 2580 basiert. Die Verwendung dieser Messanweisung ist seit September 2010 für alle NVM-Makler verpflichtend.

Ein NVM-Immobilienmakler erhielt den Auftrag, beim Verkauf eines Hauses zu vermitteln. Die Immobilie wurde vom Makler vermessen, und im Verkaufsprospekt wurde eine Wohnfläche von ca. 80 m2 angegeben. Der Verkaufsprospekt enthielt auch Grundrisse mit den Abmessungen des Erdgeschosses, des ersten und des zweiten Stockwerks. Die Preisvorstellung für das Haus lag bei 319.000 € (Kosten für den Käufer).

Nach mehreren Besichtigungen kauften die Käufer das Haus für einen Betrag von 307.000 €. Sie wurden nicht von einem Makler unterstützt. In dem von den Käufern und Verkäufern unterzeichneten Kaufvertrag, der auch vom Immobilienmakler als "NVM-Mitglied, das für den Verkäufer handelt", "for seen" unterzeichnet wurde, heißt es in Artikel 5.11: "Die Abweichung zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Größe gibt keiner der beiden Parteien irgendwelche Rechte". Einige Jahre später wurde das Haus von den Käufern erneut zum Verkauf angeboten. Die Wohnfläche betrug ca. 65 m2 anstelle von 80 m2. Die Käufer verkauften das Haus schließlich, nachdem sie den Verkaufspreis gesenkt hatten, für einen Betrag von 317.700 €.

Die Käufer verklagten den Makler, der ihnen das Haus verkauft hatte, wegen rechtswidrigen Verhaltens. In dem Verfahren verlangten die Käufer die Feststellung, dass der Immobilienmakler für den ihnen entstandenen Schaden haftet, sowie die Zahlung von mehr als 65 000 Euro. Sie argumentierten, dass sie das Haus nicht gekauft hätten, wenn sie gewusst hätten, dass es nur eine Wohnfläche von 65 m2 statt 80 m2 hat.

Urteil des Berufungsgerichts

Das Berufungsgericht entschied wie das Landgericht, dass der Immobilienmakler für die falsche Darstellung der Wohnfläche haftet und begründete dies wie folgt:

"Aus dem HR vom 13. Juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, ergibt sich, dass ein Immobilienmakler grundsätzlich rechtswidrig gehandelt hat, wenn er die Nutzfläche des Hauses nicht gemäß der Vermessungsanweisung ermittelt hat, und dass ihm ein Verweis auf Art. 5.11 des Kaufvertrags und/oder Art. 7:17 Abs. 6 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht helfen kann. Der Makler hat gegenüber den Käufern rechtswidrig gehandelt, weil davon auszugehen ist, dass er die Nutzfläche des Hauses nicht entsprechend den Aufmaßvorschriften und damit falsch ermittelt hat. Der Makler hat keine (hinreichenden) Tatsachen oder Umstände dargelegt, aus denen sich ergibt, dass die Käufer nicht auf die im Verkaufsprospekt des Hauses angegebene Wohnfläche von ca. 80 m2 vertrauen konnten. Dies bedeutet auch, dass die Berufung des Maklers auf das eigene Verschulden des Käufers, weil er es versäumt hat, die Wohnfläche ausmessen zu lassen, nicht greift. Das Argument der Käufer, dass sie das Haus nicht gekauft hätten, wenn sie die korrekte Wohnfläche gekannt hätten, wurde als unzureichend begründet zurückgewiesen. Allerdings geht das Berufungsgericht davon aus, dass in der hypothetischen Situation ein niedrigerer Kaufpreis erzielt worden wäre. Das Haus war auf der Website in der Kategorie über 75 m2 aufgeführt, in der die Käufer nur suchten. Es ist davon auszugehen, dass sich die Verkäufer in einer Situation, in der die korrekte Wohnfläche angegeben wurde, mit einem niedrigeren Kaufpreis zufrieden gegeben hätten.”

Die Höhe des Schadens war dann durch einen Vergleich der Situation, in der sich die Käufer befinden, mit der Situation, in der sie sich befunden hätten, wenn das rechtswidrige Verhalten des Immobilienmaklers nicht stattgefunden hätte und er die Messanweisung befolgt hätte, zu ermitteln. Da das Ausmaß des Schadens nicht genau bestimmt werden konnte, wurde es geschätzt. Das Berufungsgericht hielt es für plausibel, dass der vereinbarte Verkaufspreis 300.000 € betragen hätte, was den Schaden auf 7.140 € (einschließlich Grunderwerbssteuer) brachte.

Urteil des Obersten Gerichtshofs

Der Generalanwalt beim Obersten Gerichtshof hielt die Auffassung des Berufungsgerichts für zutreffend und führte u.a. aus, dass aus Erfahrungsregeln und allgemein bekannten Tatsachen abgeleitet werden kann, dass eine unrichtig angegebene Nettowohnfläche in der Regel zumindest einen gewissen Einfluss auf den Preis hat, den Käufer für eine Wohnung zu zahlen bereit sind, am stärksten bei kleinen Wohnungen. Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Auffassung und entschied, dass die Beschwerden gegen das Urteil des Berufungsgerichts nicht zur Aufhebung des Urteils führen können. Die Kassationsbeschwerde wurde daher vom Obersten Gerichtshof zurückgewiesen.

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