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30 Jul 2021 Haftung des Kaufmaklers

Ein Kaufmakler kann haftbar gemacht werden, wenn er bei der Beratung nicht mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat. Das Amtsgericht verurteilte kürzlich einen Kaufmakler zu Schadensersatz, weil er es versäumt hatte, das Haus zu besichtigen und weil er nicht ausreichend vor den Risiken einer Alterungsklausel im Kaufvertrag gewarnt hatte.

Der Sachverhalt

Der Käufer kaufte ein Haus aus dem Jahr 1985 unter der Aufsicht von ZekerWonen, einer Firma, die als Kaufmakler für Käufer auf dem Wohnungsmarkt vermittelt. Der Kaufvertrag enthielt die folgende Alterungsklausel:
Dem Käufer ist bekannt, dass die verkaufte Immobilie aus dem Jahr 1985 stammt. Aufgrund des Alters der Immobilie kann der Käufer nicht erwarten, dass die Immobilie (z.B. technische Installationen) dem heutigen Standard entspricht. Abweichend von Artikel 6.3 dieser Vertrag und Artikel 7:17 Absätze 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches gehen das vollständige oder teilweise Fehlen einer oder mehrerer Eigenschaften der Immobilie für den normalen und besonderen Gebrauch sowie jede andere Nichterfüllung des Vertrages zu Lasten und auf Risiko des Käufers.

Nach der Übergabe des Hauses stellte der Käufer verschiedene Mängel am Haus fest und ordnete eine architektonische Inspektion an. Das Baugutachten veranschlagte einen Betrag zwischen 3.250 € und 4.950 € für Reparaturarbeiten, die kurzfristig durchgeführt werden mussten, um weitere Schäden oder Folgeschäden zu vermeiden (oder weil es um Sicherheitsaspekte ging). Für die innerhalb von fünf Jahren durchzuführenden Sanierungsarbeiten wurde ein Betrag von € 4.900 bis € 6.300 veranschlagt. Darüber hinaus wurde ein Betrag von 13.300 € bis 19.800 € für Kosten zur Verbesserung des Hauses geschätzt, für die jedoch keine technische Notwendigkeit bestand.

Der Käufer hatte zusätzliche Kosten für Reparaturen nicht berücksichtigt und machte die Verkäufer des Hauses für die Mängel verantwortlich. Die Verkäufer lehnten die Haftung unter Berufung auf die Alterungsklausel ab. Der Käufer machte daraufhin den Kaufmakler haftbar und verlangte die Zahlung von 11.250 € (entsprechend den direkten Kosten und den zeitlichen Kosten aus dem Architektenbericht).

Da der Käufer nicht zahlte, leitete der Käufer ein Gerichtsverfahren ein.
Der Käufer begründete seine Forderung damit, dass der Kaufmakler seinen Verpflichtungen aus dem Maklervertrag nicht nachgekommen sei. Nach Ansicht des Käufers hatte der Kaufmakler bei der Beratung zum Kauf der Immobilie nicht die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns walten lassen. So wurde dem Käufer fälschlicherweise nicht geraten, vor dem Kauf eine bautechnische Prüfung durchführen zu lassen, die Käuferin hat es versäumt, das Haus selbst zu besichtigen und sie hat den Käufer nicht ausreichend vor den Risiken der Alterungsklausel im Kaufvertrag gewarnt. Hätte die Maklerin ihre Sorgfaltspflicht nicht verletzt, hätte die Käuferin ein niedrigeres Angebot für das Haus abgegeben, weil sie bei dem von ihr angebotenen Kaufpreis nicht das Budget hatte, Arbeiten im Haus durchzuführen oder durchführen zu lassen.

Urteil des Amtsgerichts

Verletzung der Sorgfaltspflicht
Im Hinblick auf die unterlassene Besichtigung des Hauses und die unzureichende Warnung vor den Risiken der Alterungsklausel sah das Amtsgericht eine Verletzung der Sorgfaltspflicht. Als Auftragnehmer hätte ZekerWonen die Sorgfalt eines guten Auftragnehmers berücksichtigen müssen. Dies bedeutet, dass ZekerWonen so handeln musste, wie es von einem vernünftig kompetenten und vernünftig handelnden Fachmann unter ähnlichen Umständen erwartet werden kann. Was hier gemeint ist, hängt von den Umständen des Falles ab, einschließlich der Art und des Inhalts des Auftrags, der Stellung des Auftragnehmers und der Art und Schwere der betroffenen Interessen. Die Sorgfaltspflicht wird durch die Allgemeinen Verbraucherbedingungen für Immobilien, die für die Arbeit von ZekerWonen gelten, und die Broschüre, in der sie ihre Dienstleistungen beschreibt, weiter definiert.

Es wäre die Aufgabe des Kaufmaklers gewesen, das Haus zu besichtigen. Sowohl nach dem Prospekt als auch nach den Allgemeinen Bedingungen für Verbrauchsimmobilien gehört die Besichtigung des Hauses zu den Pflichten des Kaufmaklers, weil er sich dadurch ein Bild über (u.a.) die bauliche Qualität des Hauses machen kann. Dadurch, dass der Kaufmakler das Haus nicht besichtigt hat, war er nicht in der Lage, sich ein angemessenes Urteil über die Bauqualität und eventuelle Mängel zu bilden, obwohl es in diesem Fall besondere Gründe dafür gab. Der Kaufmakler wusste, dass das Angebot, das er im Namen des Käufers gemacht hatte, so hoch war, dass der Käufer nicht das Budget hatte, um notwendige Instandhaltungsarbeiten am Haus durchzuführen. Darüber hinaus war dem Kaufmakler vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt, dass die Verkäufer eine Alterungsklausel aufnehmen wollten, die die Möglichkeiten des Käufers einschränken würde, im Falle einer späteren Entdeckung von Mängeln bei den Verkäufern Abhilfe zu schaffen. Unter diesen Umständen könnte von dem Kaufmakler erwartet werden, dass er die Immobilie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags besichtigt, um den Käufer ordnungsgemäß zu beraten.

Schadenersatzanspruch
Als nächstes prüfte das Amtsgericht, ob dem Käufer durch die Verletzung der Sorgfaltspflicht ein Schaden entstanden war. Bei der Ermittlung des Schadens wird davon ausgegangen, dass der Käufer möglichst in die Lage versetzt werden soll, in der er sich befinden würde, wenn ZekerWonen seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt hätte. Zu diesem Zweck muss ein Vergleich zwischen der Situation, wie sie tatsächlich eingetreten ist - in der der Immobilienmakler das Haus nicht besichtigt und nicht speziell nach der Alterungsklausel gefragt hat - und der hypothetischen Situation, dass der Immobilienmakler dies getan hätte, vorgenommen werden.

Diesbezüglich argumentierte der Käufer, dass der Makler, wenn er die Immobilie besichtigt hätte, einen niedrigeren Preis für die Immobilie angeboten hätte und die Verkäufer diesem niedrigeren Preis zugestimmt hätten. Der Käufer machte auch plausibel, dass der Makler bei einer Besichtigung eine Reihe von Mängeln entdeckt hätte.

Schlussfolgerung
Das Landgericht hielt es für hinreichend plausibel, dass eine eigene Besichtigung durch den Makler einen Einfluss auf den Kaufpreis der Immobilie gehabt hätte und dass ein Schaden des Käufers hinreichend festgestellt worden sei. Nach Ansicht des Amtsgerichts war es unmöglich, genau zu bestimmen, wie hoch der Preisnachlass gewesen wäre. Da sich der Käufer in einer Situation befunden hatte, in der er von seinem früheren, bereits akzeptierten Angebot zurückverhandeln musste, war zu erwarten, dass die Auswirkungen auf den Preis relativ begrenzt sein würden. In diesem Zusammenhang hielt es das Amtsgericht für unwahrscheinlich, dass die Kosten, die über einen Zeitraum von fünf Jahren anfallen würden, von den Verkäufern vom Preis abgezogen worden wären. Unter Berücksichtigung der Bandbreite für sofort notwendige Kosten von 3.250 € bis 4.950 € im Architektengutachten sprach das Amtsgericht dem Käufer 3.250 € Schadensersatz zu.

Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe benötigen, weil Sie versteckte Mängel entdeckt haben und den Makler oder Verkäufer haftbar machen wollen, können Sie sich gerne unverbindlich an einen unserer Anwälte wenden. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

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