Zoek
Sluit dit zoekvak.
26 jan 2024 Aansprakelijkheid VvE-beheerder

De rechtbank Rotterdam heeft onlangs een beheerder van een Vereniging van Eigenaren (VvE) veroordeeld tot betaling van een forse schadevergoeding aan de VvE, omdat deze beheerder niet de zorgvuldigheid van een goed opdrachtnemer in acht had genomen bij de inkoop van collectieve energie. Benieuwd naar de overwegingen van de rechtbank?

De feiten

Sedert 1 mei 2015 voert een beheerder het beheer uit voor de VvE op basis van een tussen partijen gesloten VvE beheer-overeenkomst. In deze overeenkomst is onder meer bepaald, dat de beheerder jegens de vereniging verplicht is zijn werk tijdig, deugdelijk en zorgvuldig uit te voeren, met in achtnemingen van de bepalingen in de overeenkomst, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en aanwijzingen van de algemene ledenvergadering.

Tevens is in de overeenkomst opgenomen dat indien de beheerder zijn taak als VvE-beheerder niet vervult zoals van een goede VvE beheerorganisatie mag worden verwacht, dan wel in afwijking van het in de overeenkomst bepaalde, hij aansprakelijk is voor alle daaruit voortvloeiende schade voor de vereniging en voor derden.

In 2017 heeft de beheerder aan de VvE een voorstel gedaan om samen met andere bij haar aangesloten verenigingen van eigenaars collectief elektriciteit en gas in te kopen om zo kosten te besparen. De algemene ledenvergadering  heeft het bestuur van de VvE een mandaat gegeven voor het aangaan van een meerjarencontract voor elektriciteits- en gasverbruik. Vervolgens zijn er voor de periode 1 januari 2018 tot en met 31 december 2020 tussen de VvE en Eneco een overeenkomst voor de levering van elektriciteit en een overeenkomst voor de levering van gas tot stand gekomen.

In de zomer van 2020 liet de beheerder weten de mogelijkheid te hebben om voor langere tijd tarieven vast te leggen die mogelijk nog lager zouden zijn dan de huidige. Er werd om een uitgebreidere machtiging gevraagd om dit te kunnen realiseren.

De VvE liet daarop weten te hebben gemerkt dat er niet heel veel concurrentie is en dat Eneco scherper had kunnen zijn en daarom zelf ook nog te willen kijken naar tarieven.

Na een herinnering van de beheerder liet de VvE weten goedkeuring te geven om een contract af te sluiten voor 1, 2 of 3 jaar indien dat voordeliger zou zijn  dan de huidige tarieven en indien dat voor 1 september, liefst eerder, zou worden afgesloten.

In december liet de beheerder weten met Eneco nieuwe jaarcontracten te hebben gesloten waardoor in 2021 een gemiddelde prijsdaling van ruim 13% bereikt zou zijn bereikt,  exclusief belastingen en toeslagen. De VvE vroeg naar aanleiding van dit bericht aan de beheerder wanneer de contracten dan waren gesloten. Volgens de VvE kon namelijk elders een contract worden afgesloten zonder collectieve inkoop waarbij de prijs zelfs ruim 2 cent lager lag. Vervolgens bleek Eneco een tarief in rekening te brengen dat bijna dubbel zo hoog lag, namelijk € 0,3227 in plaats van € 0,15922 per m3.

Dit bleek uiteindelijk te maken te hebben met de soort gasaansluiting waardoor de VvE helemaal geen gebruik kon maken van de collectieve inkoop.

 Na overleg tussen de beheerder, de VvE en Eneco is er vervolgens een nieuwe overeenkomst voor de levering van gas gesloten voor de periode van 2022 tot en met 2025. Voor het leveringsjaar 2021 werd door Eneco uit coulance met terugwerkende kracht een tarief van € 0,24289 per m3 gas in rekening gebracht.

De procedure

De VvE liet het hier echter niet bij zitten en startte een procedure tegen de beheerder. Gevorderd werd om voor recht te verklaren dat  de beheerder toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van de met de VvE gesloten beheerovereenkomst en om die reden schadeplichtig was geworden jegens de VvE. Tevens werd een schadevergoeding gevorderd van primair € 145.960,84, subsidiair € 118.835,54, dan wel alternatief subsidiair een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten.

Volgens de VvE had de beheerder niet gepresteerd zoals van een redelijk handelend, redelijk bekwaam beheerder van een vereniging van eigenaars verwacht mag worden. De VvE had de beheerder opdracht gegeven om een zo gunstig mogelijke overeenkomst voor de levering van energie voor meerdere jaren af te sluiten. De beheerder had echter het tegenovergestelde gedaan. Hij had de VvE een onjuiste mogelijkheid van collectieve inkoop voorgehouden en vervolgens fout op fout gestapeld, als gevolg van weinig voortvarend en intransparant communiceren. Als gevolg van het handelen van de beheerder moet de VvE over de periode 2021 tot en met 2025 veel meer voor gas betalen dan wanneer de beheerder zijn werkzaamheden naar behoren had uitgevoerd.

De beheerder verzocht tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

Oordeel rechtbank

De rechtbank stelde voorop, dat de beheerovereenkomst een overeenkomst van opdracht is. De beheerovereenkomst ziet namelijk op door de beheerder te verrichten werkzaamheden anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst, die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen (artikel 7:400 BW).

Bij een overeenkomst van opdracht moet de opdrachtnemer (de beheerder) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. Of hij dit in een specifieke situatie heeft gedaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.

De VvE verweet de beheerder allereerst dat zij in juni 2020 aan de VvE had aangeboden collectief energie in te kopen, terwijl zij hier niet voor in aanmerking kwam. De rechtbank begreep hieruit dat dit verwijt alleen zag op de inkoop van gas. Tussen partijen was niet in geschil dat de VvE op basis van de collectieve inkoop een nieuwe overeenkomst voor de levering van elektriciteit had gesloten met Eneco.

Vast stond dat de beheerder in 2017 voor het eerst had aangeboden om collectief gas (en elektriciteit) in te kopen. Daarop is er een overeenkomst voor de levering van gas met Eneco overeengekomen. Volgens de beheerder was deze overeenkomst niet op basis van collectieve inkoop gesloten, maar op basis van een apart voorstel. Dit hield verband met het soort gasaansluiting in het appartementencomplex. De VvE had ter zitting toegelicht dat de beheerder destijds zelf deze overeenkomst namens de VvE met Eneco heeft gesloten, zodat hij ervan op de hoogte moet zijn geweest dat de overeenkomst voor de levering van gas maatwerk was. Dit werd door de beheerder ook niet betwist. De rechtbank ging er daarom vanuit dat de beheerder ten tijde van het aanbod van collectieve inkoop van gas en elektriciteit in juni 2020  ervan op de hoogte was dat de VvE mogelijk niet in aanmerking kwam voor collectieve inkoop van gas.

Gesteld noch gebleken is dat de beheerder omstreeks juni 2020 heeft onderzocht of de VvE in aanmerking zou komen voor collectieve inkoop van gas. Evenmin is gebleken dat de beheerder de VvE  er op heeft gewezen dat het aanbod om collectief energie in te kopen alleen voor elektriciteit gold of dat de beheerder zich nadat de VvE de beheerder machtigde om energie in te kopen zich had  ingespannen om ten behoeve van de gasaansluiting van de VvE een apart voorstel voor een nieuw gascontract te krijgen. De beheerder had de VvE in december 2020 bericht dat er een nieuw contract voor de levering van zowel elektriciteit als gas was gesloten. De beheerder had in die brief niet geschreven dat dat voor de VvE alleen gold voor elektriciteit. Evenmin was gebleken dat de beheerder op enige andere wijze aan de VvE had laten weten dat er geen overeenkomst voor de levering van gas was gesloten. Pas in april 2021 werd duidelijk dat er helemaal geen nieuwe overeenkomst voor de levering van gas met Eneco was gesloten, omdat de VvE in verband met haar gasaansluiting niet in aanmerking kwam voor collectieve inkoop van gas.

Naar het oordeel van de rechtbank had de beheerder door de VvE een (onvoorwaardelijk) aanbod te doen om collectief gas in te kopen, terwijl zij wist dat de VvE daarvoor (mogelijk) niet in aanmerking kwam, en de VvE in de veronderstelling te laten verkeren dat dat uiteindelijk ook was gerealiseerd, niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen.  De beheerder was daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen als opdrachtnemer en werd daarom aansprakelijk geacht voor de schade die de VvE als gevolg daarvan heeft geleden.

Schadebegroting

Voor het bepalen van de omvang van de schade van de VvE als gevolg van de toerekenbare tekortkoming, moest volgens de rechtbank een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige situatie en de hypothetische situatie dat de beheerder  de VvE in juni 2020 niet had aangeboden om collectief gas in te kopen. Bij de begroting van de schade is het voldoende dat het bestaan van de schade aannemelijk is, waarna deze, indien de omvang ervan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, door schatting kan worden bepaald.

Tussen partijen was niet in geschil dat de feitelijke situatie aldus was dat de VvE  voor 2021 uiteindelijk een tarief voor de levering van gas is overeengekomen van € 0,24289 per m3 en voor de periode van 2022 tot en met 2025 van € 0,42701 per m3.

De rechtbank achtte het aannemelijk dat de VvE in de hypothetische situatie zelf een nieuwe overeenkomst voor de levering van gas zou hebben gesloten voor een bedrag van € 0,13714 per m3 in de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.

De rechtbank achtte het niet aannemelijk dat  de VvE in de hypothetische situatie een overeenkomst voor de levering van gas voor meerdere jaren had gesloten. Het geoffreerde bedrag van € 0,13714 was immers het laagste tarief dat de VvE in geruime tijd kon krijgen en dat tarief gold bij een contractduur van 1 jaar.

Dat betekende dat de VvE ook in de hypothetische situatie eind 2021 opnieuw had moeten onderhandelen voor het tarief voor gas voor de periode na 1 januari 2022. Vast stond dat de VvE in de huidige situatie in november 2021 voor de periode 2022 tot en met 2025 een tarief van € 0,42701 met Eneco was overeengekomen. Gezien de ontwikkelingen op de gasmarkt, was niet aannemelijk dat de VvE in de hypothetische situatie over die periode lagere tarieven dan 0,42701 per m3 zou hebben bedongen. Dat betekende dat de VvE over de periode 2022 tot en met 2025 geen schade heeft geleden/zal lijden.

Op grond van het voorgaande werd door de rechtbank de schade over 2021 begroot op € 14.617,88. De beheerder werd veroordeeld tot betaling van dit bedrag vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten ad  € 921,18 en de proceskosten ad € 4.141,41.

Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over een beheerovereenkomst of andere VvE kwesties? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen