Een verkopend NVM-makelaar werd door het gerechtshof Amsterdam aansprakelijk geacht jegens de kopers van een woning in verband met een onjuiste opgave door de makelaar van de netto woonoppervlakte van de woning, in strijd met de zogenaamde meetinstructie. Door de makelaar werd beroep in cassatie ingesteld.

Wat speelde hier?

In 2010 heeft de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (hierna: NVM) een meetinstructie opgesteld voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte, gebaseerd op de NEN-norm 2580. Gebruik van deze meetinstructie is sinds september 2010 voor alle NVM-makelaars verplicht voorgeschreven.

Aan een NVM-makelaar werd  opdracht verleend tot bemiddeling ten behoeve van verkoop van een woning. De woning werd door de makelaar opgemeten en in de verkoopbrochure werd een woonoppervlakte van circa 80 m2 vermeld. In de verkoopbrochure werden ook plattegronden met de maten van de begane grond, eerste en tweede verdieping bijgevoegd. De vraagprijs van de woning bedroeg € 319.000,— kosten koper.

De kopers hebben na meerdere bezichtigingen de woning gekocht voor een bedrag van € 307.000,— kosten koper. Zij zijn daarbij niet bijgestaan door een aankoopmakelaar. In de door de kopers en verkopers getekende koopovereenkomst, welke tevens ‘voor gezien’ is ondertekend door de makelaar als ‘NVM-lid optredende voor de verkoper’, is in artikel 5.11 bepaald: ‘Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.’ Enkele jaren later werd de woning door de kopers weer te koop aangeboden. De woonoppervlakte bleek geen 80 maar circa 65 m2 te zijn. De kopers hebben de woning uiteindelijk, na met de vraagprijs te zijn gezakt,  verkocht voor een bedrag van € 317.700,—.

De kopers spraken de makelaar die de woning aan hen had verkocht aan op grond van onrechtmatig handelen. In de procedure vorderden kopers een verklaring voor recht dat de makelaar aansprakelijk is voor de door hen geleden schade en betaling van een bedrag van ruim € 65.000. Zij stelden dat zij de woning niet hadden gekocht als zij hadden geweten dat deze slechts 65m2 in plaats van 80m2 woonoppervlakte bezat.

Oordeel Gerechtshof

Het Gerechtshof oordeelde, net als de rechtbank, dat de makelaar aansprakelijk was voor de foute weergave van de woonoppervlakte en motiveerde dit als volgt:

“Uit HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 volgt, dat een makelaar in beginsel onrechtmatig heeft gehandeld indien hij niet overeenkomstig de meetinstructie de gebruiksoppervlakte van de woning heeft vastgesteld, en dat een beroep op artikel 5.11 van de koopovereenkomst en/of art. 7:17 lid 6 BW hem dan niet kan baten. De makelaar heeft onrechtmatig gehandeld jegens de kopers omdat als vaststaand moet worden aangenomen dat hij de gebruiksoppervlakte van de woning niet overeenkomstig de meetinstructie en dus onjuist heeft vastgesteld. De makelaar heeft geen (voldoende) feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat de kopers redelijkerwijs niet mochten vertrouwen op de in de verkoopbrochure van de woning opgenomen woonoppervlakte van circa 80 m2. Het voorgaande brengt voorts mee dat het beroep van de makelaar op eigen schuld van de kopers, omdat zij hebben nagelaten de woonoppervlakte te laten nameten, niet opgaat. De stelling van de kopers dat zij de woning niet zouden hebben gekocht bij wetenschap van de juiste woonoppervlakte wordt als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Wel gaat het hof ervan uit dat in de hypothetische situatie een lagere aankoopprijs tot stand zou zijn gekomen. De woning stond op de site in de categorie boven 75 m2, in welke categorie de kopers enkel hebben gezocht. Aangenomen moet worden dat de verkopers in de situatie waarin de juiste woonoppervlakte was vermeld, met een lagere koopprijs genoegen hadden genomen.”

De omvang van de schade diende vervolgens te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de kopers verkeren met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven en hij zich wel aan de meetinstructie zou hebben gehouden. Nu de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld werd deze geschat. Het hof vond het aannemelijk dat de overeengekomen verkoopprijs € 300.000,— zou hebben bedragen, waarmee de schade uitkwam op een bedrag van € 7.140,- (inclusief overdrachtsbelasting).

Oordeel Hoge Raad

De procureur-generaal bij de Hoge raad achtte het oordeel van het hof juist en gaf daarbij o.a. aan,  dat uit ervaringsregels en feiten van algemene bekendheid valt af te leiden dat een onjuist opgegeven netto woonoppervlakte doorgaans ten minste énige invloed heeft op de prijs die kopers bereid zijn om voor een woning te betalen, het sterkst wat betreft kleine woningen. De Hoge Raad heeft dit gevolgd en geoordeeld dat  de klachten tegen het arrest van het Gerechtshof niet konden leiden tot vernietiging van het  arrest. Het cassatieberoep werd dan ook door de Hoge Raad verworpen.

Heeft u vragen over aansprakelijkheid van een makelaar of wenst u advies? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.