Search
Close this search box.
30 jul 2021 Aansprakelijkheid aankoopmakelaar

Een aankoopmakelaar kan worden aangesproken wanneer hij of zij niet zorgvuldig heeft gehandeld bij het verrichten van advieswerkzaamheden. De kantonrechter veroordeelde een aankoopmakelaar onlangs tot betaling van een schadevergoeding wegens het nalaten van het bezichtigen van de woning en het onvoldoende waarschuwen voor de risico’s van een ouderdomsclausule in het koopcontract.

De feiten

De koper kocht onder begeleiding van ZekerWonen , een bedrijf dat als aankoopmakelaar bemiddelt voor kopers op de woningmarkt, een woning uit 1985. In het koopcontract was de volgende ouderdomsclausule opgenomen:
Het is koper bekend dat het verkochte dateert uit 1985. De ouderdom van het verkochte brengt mee dat koper niet mag verwachten dat het verkochte (bijvoorbeeld technische installaties) aan de huidige maatstaven voldoet. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anders niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Na de levering van de woning werden door de koper diverse gebreken aan de woning geconstateerd en heeft de koper opdracht gegeven voor het uitvoeren van een bouwkundige keuring. In de bouwkundige rapportage werd een bedrag van € 3.250 tot € 4.950 geraamd voor herstelwerkzaamheden die op korte termijn moesten plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen (of omdat dit veiligheidsaspecten betrof). Een bedrag van € 4.900 tot € 6.300 werd geraamd voor kosten voor herstelwerkzaamheden die binnen vijf jaar dienden plaats te vinden. Daarnaast werd een bedrag van € 13.300 tot € 19.800 geraamd voor kosten voor verbetering van de woning, maar waar geen bouwtechnische noodzaak voor bestond.

De koper had geen rekening gehouden met bijkomende kosten voor herstelwerkzaamheden en stelde de verkopers van de woning aansprakelijk voor de gebreken. De verkopers wezen aansprakelijkheid van de hand met een beroep op de ouderdomsclausule. Vervolgens heeft de koper de aankoopmakelaar aansprakelijk gesteld en betaling verzocht van een bedrag van € 11.250 (corresponderend met de directe kosten en de kosten op termijn uit de bouwkundige rapportage).

Aangezien de aankoopmakelaar niet tot betaling overging startte de koper een procedure.
De koper legde aan de vordering ten grondslag dat de aankoopmakelaar tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de bemiddelingsovereenkomst. Volgens de koper had de aankoopmakelaar niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht genomen bij de advisering over de aankoop van de woning. Zo is ten onrechte niet geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren voorafgaand aan de koop, heeft de aankoopmakelaar nagelaten de woning zelf te bezichtigen en heeft zij de koper onvoldoende gewaarschuwd voor de risico’s van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Als de makelaar haar zorgplicht niet had geschonden, had de koper een lager bod op de woning uitgebracht, omdat zij – met de door haar geboden koopprijs – geen budget had om werkzaamheden in de woning uit te (laten) voeren.

Oordeel kantonrechter

Schending zorgplicht
Ten aanzien van het nalaten van het bezichtigen van de woning en het onvoldoende waarschuwen voor de risico’s van de ouderdomsclausule was er volgens de kantonrechter sprake van schending van de zorgplicht. ZekerWonen had als opdrachtnemer bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moeten nemen. Dat betekent dat ZekerWonen diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Wat hieronder wordt verstaan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen. De zorgplicht wordt verder ingevuld door de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij die op de werkzaamheden van ZekerWonen van toepassing zijn en de brochure waarin zij haar diensten beschrijft.

Het had op de weg van de aankoopmakelaar gelegen om de woning te bezichtigen. Zowel blijkens de brochure van de aankoopmakelaar als de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij behoorde het bezichtigen van de woning tot het takenpakket van de aankoopmakelaar, omdat dit de aankoopmakelaar de mogelijkheid geeft zich een mening te vormen over (onder meer) de bouwkundige kwaliteit van de woning. Door de woning niet te bezichtigen, heeft de aankoopmakelaar zich geen deugdelijke mening kunnen vormen over de bouwkundige kwaliteit en eventuele gebreken, terwijl hiervoor in onderhavig geval wel bijzondere aanleiding bestond. De aankoopmakelaar wist dat het bod dat hij namens de koper had uitgebracht op de woning dusdanig hoog was dat de koper geen budget meer had voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud aan de woning. Bovendien was het de aankoopmakelaar voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bekend dat de verkopers een ouderdomsclausule wilden opnemen, wat de koper zou beperken in haar mogelijkheden bij latere ontdekking van gebreken verhaal te halen bij de verkopers. Onder die omstandigheden mocht van de aankoopmakelaar worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst zou bezichtigen om zo de koper deugdelijk te kunnen adviseren.

Schade
Vervolgens beoordeelde de kantonrechter of de koper schade had geleden door de schending van de zorgplicht. Bij de vaststelling van de schade is het uitgangspunt, dat de koper zo veel mogelijk in de situatie moet worden gebracht waarin hij zou verkeren als ZekerWonen haar zorgplicht niet had geschonden. Daarvoor dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan – waarin de makelaar de woning niet heeft bezichtigd en geen bijzondere aandacht voor de ouderdomsclausule heeft gevraagd – en de hypothetische situatie dat de makelaar dit wel zou hebben gedaan.

De koper stelde in dit verband dat indien de makelaar de woning wel zou hebben bezichtigd, hij een lagere prijs voor de woning zou hebben geboden en de verkopers met die lagere prijs zouden hebben ingestemd. De koper maakte daarbij aannemelijk dat de makelaar bij een bezichtiging in ieder geval een aantal gebreken zou hebben ontdekt.

Conclusie
De kantonrechter achtte het voldoende aannemelijk dat indien de makelaar de woning zelf had bezichtigd, dit enige invloed zou hebben gehad op de koopprijs van de woning en dat voldoende vast was komen te staan dat de koper schade had geleden. Tot welke prijsvermindering dit zou hebben geleid was volgens de kantonrechter niet met nauwkeurigheid vast te stellen. Omdat de koper in een situatie had verkeerd waarin hij terug had moeten onderhandelen van zijn eerdere, al geaccepteerde bod, was te verwachten dat de invloed op de prijs relatief beperkt zou zijn geweest. De kantonrechter achtte het in dat verband onwaarschijnlijk dat kosten die op een termijn van vijf jaar zouden moeten worden gemaakt, door de verkopers op de prijs in mindering zouden zijn gebracht. Rekening houdend met de bandbreedte voor direct noodzakelijke kosten van € 3.250 tot € 4.950 in de bouwkundige rapportage wees de kantonrechter een bedrag van € 3.250 aan de koper toe als schadevergoeding.

Heeft u vragen of hulp nodig omdat u verborgen gebreken heeft ontdekt en de (aankoop) makelaar of verkoper aansprakelijk wilt stellen, neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. We zijn u graag van dienst.

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen